Mostrar opciones

NOTICIA

La vinculació de productes financers a la contractació de préstecs hipotecaris

És una pràctica habitual dels bancs que al costat de la contractació del préstec hipotecaris imposin a la persona consumidora un gran nombre d'altres productes si vol accedir a determinades condicions de finançament. Comentem en aquest article la legalitat d'aquesta pràctica. Aquestes obligacions de contractació són nombroses i de divers tipus: pòlisses d'assegurança (incendi, amortització...) domiciliació de la nòmina o rebuts, subscripció de plans de pensions, contractació de targetes de

Més despeses

A manera d'exemple, per contractar la Hipoteca Mixta del Santander a un tipus de l'Euríbor +1,25% la persona consumidora ha de formalitzar una sèrie de contractes i compromisos: des de domiciliar una nòmina d'almenys 2.000€/mes, fins a contractar assegurances de Llar i de Vida o Protecció de Pagaments. Així imposa utilitzar 6 vegades targetes de dèbit o crèdit de l'entitat en els tres mesos anteriors a la revisió del tipus d'interès.


La despesa en targetes és una exigència recurrent. L'hipoteca “Mari Carmen Variable” d'Abanca aplica un tipus d'interès durant els 2 primers anys del 2,75%. La resta de la vida del préstec el tipus és Euríbor +2,25%. Aquests tipus poden reduir-se fins a l'1,75% i 1,25% respectivament depenent la contractació amb Abanca de les esmentades assegurances de llar i vida, i de la domiciliació de nòmines. Però a més, qui la contracta ha d'efectuar 24 compres a l'any amb targeta de crèdit d' Abanca, o efectuant una despesa amb aquesta d'almenys 2.500€ a l'any.

 

Pràcticament el mateix exigeix Openbank  en la seva Hipoteca Open que parteix d'un Euribor +2,25%. Per poder reduir el tipus a l'Euribor +1,25% entre altres condicions, ha de fer-se ús de la targeta de dèbit una vegada al mes i en tot cas, realitzar compres amb targeta de crèdit d'Openbank  per import superior a 900€ en els 3 mesos anteriors a cada quota de la hipoteca. A més de les obligacions de despesa, cal recordar que aquestes targetes porten aparellades comissions.


Aquests productes bancaris ho són de l'entitat prestadora o del mateix conglomerat financer al que pertany l'entitat, per la qual cosa la seva col·locació redunda en benefici per al banc, sense que la persona consumidora tingui en molts casos l'opció d'acudir a una altra entitat. L'”argument comercial” empleat per a això és que contractant tals productes es rebaixen les condicions financeres del préstec (per exemple una reducció del diferencial) o bé són el requisit per accedir als tipus que es promocionen en les publicitats. Però en tot cas, suposen una despesa afegida per a la persona consumidora.


Posició dominant de l'entitat

Tals pràctiques permeten que l'entitat, prevalent-se de la seva posició de superioritat de negociació sobre la persona consumidora, condicioni, quan no pràcticament obligui, a contractar productes al marge de la seva voluntat si vol accedir a un préstec hipotecari. No obstant això, la disposició a contractar del consumidor o consumidora es focalitza cap a un producte principal i específic, el préstec hipotecari, que és el que desitja contractar i no un altre. Amb la qual cosa, la capacitat negociadora de la persona consumidora queda minvada al no trobar-se preparada per afrontar la contractació i negociació d'altres productes que de forma sorprenent se li ofereixen i la naturalesa de la qual resulta completament diferent al seu objectiu principal, tals com a plans de pensions. El BBVA, per exemple, per aplicar un Euribor +1,25% en la seva hipoteca variable, a més d'exigir-se un consum determinat través de targetes, la domiciliació de nòmina i rebuts i la contractació d'assegurances, exigeix subscriure amb l'entitat un Pla de pensions amb aportació anual superior a 600€.

 

Això a més pot provocar que la persona consumidora desviï la seva atenció negocial de les condicions, requisits i exigències del contracte principal que veritablement li interessa, el préstec hipotecari. La seva complexitat i els riscos que comportaria per a l'economia familiar justifiquen que centrés tota la seva atenció en el préstec i les seves condicions financeres. Aquesta situació s'agreuja quan no se li ofereix a la persona una informació clara i detallada sobre les condicions de tals productes accessoris. En definitiva, aquestes pràctiques de vinculació de productes vinculats haurien de regular-se amb major precisió en favor del client, i fins i tot prohibir-se en determinats casos, per impedir situacions d'abús sobre el consumidor. I això sense perjudici, d'altra banda, que pot arribar a considerar-se que atempta a la lliure competència.


Què diu la normativa actual?

La regulació dels denominats “productes vinculats” s'estableix en l'article 12 de l'Ordre del Ministeri d'Economia 2899/2011, sobre Transparència Bancària. En aquest es limita a recollir que les entitats de crèdit que comercialitzin serveis bancaris vinculats a la contractació d'un altre servei hauran d'informar al client, de manera expressa i comprensible, si existeix la possibilitat o no de contractar cada servei de manera independent i quines són les seves condicions. Si només és possible la contractació vinculada, s'ha d'informar del cost total de cadascun dels serveis i els efectes de la seva contractació.


Com veiem la normativa actual no prohibeix tals pràctiques, només es limita a establir com a exigència la coneguda fórmula basada en que la persona consumidora rebi informació “expressa i comprensible” del cost total de cada servei i dels efectes de la seva contractació. És a dir, ni tan sols imposa un escenari simulat del cost de contractar aquests productes accessoris en comparació dels beneficis que de fer-ho obtindria el consumidor, per exemple en el tipus d'interès o diferencial del préstec hipotecari.


Les assegurances d'incendis

Sens dubte, el supòsit més habitual d'aquesta pràctica comercial és la de l'assegurança d'incendis (danys). L'art. 10 del R. D. 716/2009 que desenvolupa la Llei del Mercat Hipotecari, diu que els béns sobre els quals es constitueixi la garantia hipotecària “hauran de comptar amb una assegurança contra danys adequada a la naturalesa dels mateixos”. Ara bé, tal assegurança només és exigible en aquelles operacions respecte de les quals les entitats de crèdit vagin a emetre títols hipotecaris i en cap cas significa que tal obligació correspongui al deutor hipotecari.


En efecte, aquesta assegurança de danys s'exigeix legalment ja que l'immoble actua com a garantia de cobrament, de tal forma que si es destruís la garantia desapareixeria, per la qual cosa l'existència d'una assegurança de danys sobre el bé compensa una eventual desaparició de la garantia (l'habitatge) o la seva deterioració de valor. Per tant és una assegurança que beneficia al banc per donar recolzament als títols hipotecaris que emeti i és al banc, a l'entitat prestatària a la qual se l'obliga tenir-ho, no al client que és, no obstant això, qui paga l'assegurament dels béns que serveixen de garantia a les emissions de bons o cèdules hipotecàries. Aquest beneficis és doble si tenim en compte que, en moltes ocasions, és la companyia d'assegurances pertanyent al mateix grup de l'entitat de crèdit i no es limita a una simple assegurança d'incendis, sinó que s'amplia a una assegurança de llar, les cobertures de la qual i cost per al consumidor és major.


Els costos d'aquestes assegurances de llar, o multirisc llar, no són pocs. El cost d'aquesta obligació dependrà del tipus d'assegurança contractada i les cobertures incloses, tipus d'immoble, situació, superfície, etc. A manera d'exemple, Unicaja banc informa en la seva Fitxa d'Informació Precontractual (FIPRE) que el preu mitjà d'un segur multirisc llar sobre un habitatge de 90 metres quadrats pot tenir un cost d'uns 250 euros a l'any. En el cas de la Hipoteca Un I, per accedir a les seves condicions de finançament exigeix una assegurança de llar que cobreixi un continent de 93.829,27 euros i un contingut de 9.000 euros. L'import de la prima el primer any serà de 209,24 euros. No obstant això, al mercat d'assegurances la persona consumidora podrà trobar ofertes més adequades i fins i tot negociar a la baixa el cost de la prima.


I també assegurances de vida i Planes de Pensions

Les assegurances de llar són només un dels productes que les entitats obliguen a contractar a les persones consumidores si volen accedir a determinats tipus d'interès, o veure minorats els seus diferencials, però imposen molts altres com a assegurances de vida o aportacions a plans de pensions. A manera d'exemple,Kutxabank, en la seva Hipoteca variable ofereix un tipus d'Euribor +0,90% sempre que, entre moltes altres condicions, el consumidor realitzi una aportació a Baskepensiones EPSV o Pla de Pensions Kutxabank igual o superior a 2.000€ anuals. Per la seva banda, per aplicar un tipus de l'Euribor +1,25%, BBVA exigeix aportar al Pla de pensions de la pròpia companyia una aportació anual superior a 600€. Podem fer-nos una idea dels beneficis que obté el conglomerat financer al que pertany el banc que col·loca aquests productes a les persones consumidores. I el cost que suposa per aquestes.


VER ARCHIVO DE NOTICIAS

BENEFICIOS PARA SOCIOS

  • Pertenecer a una organización social reivindicativa
  • Defensa colectiva de consumidores y usuarios
  • Información en reclamaciones financieras y de consumo
  • Periódico "La Economía de los Consumidores"
  • Asistencia libre a Jornadas, Conferencias y Talleres
¡¡¡ASÓCIESE AHORA!!! FORMULARIO DE INSCRIPCIÓN

MI ADICAE: AREA DE SOCIOS

Solicite sus claves

RELACIONES INTERNACIONALES